Ročně se v Česku prodají problematické či rizikové nemovitosti v celkové hodnotě 50 miliard korun

Ročně jsou v ČR prodány rezidenční nemovitosti za více než 150 miliard korun. Z výsledků průzkumu vyplývá, že každý třetí člověk, který koupil nějakou nemovitost, zažil situaci, kdy až po podpisu kupní smlouvy zjistil nějaký zásadní právní, technický či jiný problém, o kterém předtím nevěděl. Tento speciální průzkum realizovala pro společnost MyNEMO
Report v září 2020 výzkumná agentura STEM/MARK na reprezentativním vzorku populace ČR 18+.

„72 procent respondentů našeho průzkumu uvedlo, že jim koupě nemovitosti způsobila neočekávané navýšení nákladů. Téměř polovina uvedla, že nemovitost byla v podstatně
horším stavu, než jim bylo sděleno. Většina lidí nezná všechna možná rizika, která mohou při koupi nemovitosti nastat, tudíž ani neví, jak jim čelit,” komentuje výsledky průzkumu
Tomáš Petrů, jednatel společnosti MyNEMO Report.

Koupě nemovitosti je velká investice v řádu milionů až desítek milionů korun a kupující přitom většinou není odborníkem na nemovitosti a jeho přístup k jednotlivým specifickým informacím je velmi komplikovaný. Transakce probíhá ve skutečnosti často pod časovým tlakem a kupující může pominout řadu rizikových aspektů především právního charakteru. Mezi ty patří například omezení vlastnického práva, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo, předkupní právo nebo jiné věcné právo třetí osoby. V praxi to znamená, že majitel je nucen strpět nějaké omezení, které je specifikované dokumentem vloženým na katastr nemovitostí.

„65 % zápisů vkladu do katastru se týká nějakého právního omezení, jako je zástavní právo, věcné břemeno, předkupní právo apod.,” říká Jan Záhora, jednatel společnosti MyNEMO Report. Velkým problémem jsou také exekuce majitele nemovitosti. Ve chvíli, kdy je na nemovitost uvalena exekuce, nesmí majitel s takovou nemovitostí bez vědomí exekutora nijak nakládat, a přitom v čase prodeje nemovitosti ani nemusí o exekuci vědět, nebo ji vědomě zatají.

Kupující by si také měl ověřit, zda osoba uvedená v kupní smlouvě jako prodávající je skutečně jediným vlastníkem nemovitosti a zda nemá dluhy například za vodu, elektřinu či telekomunikace, které nejsou zjistitelné z katastru nemovitostí. Při převodu vlastnického práva k nemovitosti, přebírá totiž nový vlastník i práva a povinnosti s danou věcí spojené.

„Před koupí nemovitosti doporučujeme si prověřit i důvěryhodnost prodávajícího. Prvním varovným signálem by měla být častá změna vlastníka nebo krátká doba držení nemovitosti. Důvěryhodně nepůsobí ani osoba s adresou na městském úřadě, se záznamem v rejstříku trestů právnických osob nebo v insolvenčním řízení,” upozorňuje Luděk Mácha, Business Development Manager společnosti CRIF – Czech Credit Bureau.

Problém pro kupujícího představuje také nekvalitní kupní smlouva s nedostatečnou identifikací nemovitosti nebo s nevyváženými právy, povinnostmi a sankcemi. „Často využívaným nástrojem při koupi nemovitosti je úschova kupní ceny. Nový zákon o realitním zprostředkování přinesl dosud chybějící regulaci a nyní umožňuje úschovu jen za poměrně přísných podmínek. Mezi ty patří zejména písemná smlouva o úschově, uložení peněz na samostatný bankovní účet, informování banky, že finanční prostředky jsou majetkem třetí osoby a záznam v evidenci úschov,” vysvětluje Daniel Macek, advokát, partner advokátní kanceláře MACEK.LEGAL.

Významným rizikem jsou i povodně a záplavy, které ohrozí nemovitost, a které ovlivňují podmínky pojištění dané nemovitosti. Riziko výskytu povodní či záplav přitom hrozí na více než 25 procentech adresách v ČR.

„Již od roku 1997 je Intermap podle požadavků pojistného trhu zhotovitelem map nebezpečí povodně v ČR a z nich vytvořených tarifních zón pro potřeby pojišťovnictví. Od roku 2020 používá pojistný trh v ČR aktualizovanou sadu map nebezpečí povodně a z nich odvozené tarifní zóny. Proto je podle našeho názoru důležité, aby během procesu ohodnocení nemovitosti využíval celý realitní trh, jako doplňkovou informaci o pojistné situaci dané nemovitosti, informace o riziku povodně a záplavy právě od Intermapu,” říká Richard Šálek, Obchodní ředitel pro region střední a východní Evropy a Ruska ze společnosti Intermap Technologies.

V neposlední řadě by měl kupující věnovat pozornost celkové kondici nemovitosti a pečlivě si ověřit případné vady či poškození stavby a celkový stav a životnost rodinného či bytového domu. „Kupující se jistě nechce dočkat nepříjemných překvapení, která se mohou objevit po čase v souvislosti s technickým stavem objektu. I malý vlhký flíček v podkroví nebo drobná prasklina ve stropě může skrývat problém za několik stovek tisíc korun,” varuje Radim Mařík, hlavní inspektor společnosti NEMOPAS – DEK.