Předpoklady pro poskytování služeb zprostředkovatele aneb Jak dále podnikat po účinnosti Realitního zákona?

Senát svým usnesením schválil 16. dubna sněmovní tisk číslo 806 nazvaný jako „novela zákona o realitním zprostředkování“. Jelikož nyní neprobíhají školení ani zkoušky realitních makléřů, pak se zákonodárci rozhodli touto novelou prodloužit dobu k nutnému splnění podmínek pro živnost vázanou o 6 měsíců, tj. nyní je datum pevně stanoveno na 3. března 2021. Pokud tedy níže hovoříme o Realitním zákonu, máme tím na mysli jeho znění po této novele.

Jak dále podnikat po účinnosti Realitního zákona?

• Podat do 12 měsíců, tj. do 3. 3. 2021, na přísl. živnostenský úřad žádost o změnu živnosti volné na živnost vázanou a doložit splnění kvalifikace (nic úřadu neplatíte);
• V případě právnické osoby označit odpovědného zástupce (který bude splňovat požadavky kvalifikace);
• Do 2 měsíců uzavřít smlouvu o profesním pojištění;
• Obratem podřídit veškerou smluvní dokumentaci novému Realitnímu zákonu.

Pojďme si tyto body rozebrat blíže.

1. Realitní zprostředkování nově již jako živnost vázaná

Za cílem snížení počtu nepoctivých a nekvalifikovaných subjektů na realitním trhu musí realitní zprostředkovatel do 12 měsíců po účinnosti Realitního zákona (do 3. 3. 2021) živnostenskému úřadu ohlásit vázanou živnost s novým názvem „realitní zprostředkování“. Spolu s tím je třeba doplnit potřebné vzdělání a doložit všechny s tím související doklady. Toto ohlášení je osvobozeno od správního poplatku. Pozor, pokud tak realitní zprostředkovatel neučiní, jeho živnost volná tak automaticky zaniká. Stejně tomu bude i v případě, pokud živnost vázanou ohlásí, avšak nedoloží potřebné doklady o vzdělání – živnostenský úřad mu výpis vydá, avšak za 12 měsíců od účinnosti Realitního zákona mu, v případě nedoplnění dokladů, živnost zanikne.

2. Nové požadavky na odbornou způsobilost realitních zprostředkovatelů a osob, prostřednictvím kterých je realitní zprostředkování vykonáváno

V případě realitní kanceláře, jako právnické osoby, musí označit odpovědného zástupce, prostřednictvím kterého bude kvalifikaci splňovat. Realitní zákon s sebou logicky přináší novelu živnostenského zákona, ve které je uveden výčet možností, jak splnit následující požadavky odborné způsobilosti:

• vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory, marketing, obchod, stavebnictví aj.;
• vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu + 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu (titul MBA v oboru nemovitostí);
• jakékoliv vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou + tři roky praxe v oboru,
• profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.

Přímo uznatelnými obory pro praxi realitního zprostředkovatele bude dosavadní činnost realitního zprostředkovatele jako taková a činnost správce, který pro vlastníka zajišťuje zprostředkovatelským způsobem správu a údržbu nemovitosti. Příbuzným oborem uznatelným pro praxi realitního zprostředkovatele můžou být činnosti: developera, dražebníka dobrovolných i nedobrovolných dražeb, oceňování nemovitostí, zprostředkovatele pojištění (především majetkového), zprostředkovatele hypotečního úvěru.

Na realitní makléře jsou však kladeny mírnější požadavky pro splnění odborné způsobilosti. Realitní makléř je povinen si doplnit vzdělání ve shora popsaném smyslu do 2 let ode dne nabytí účinnosti Realitního zákona. Uvedený požadavek na odbornou způsobilost zaměstnanců se samozřejmě netýká osob, které nevykonávají činnost realitního zprostředkování jako takovou – v praxi se tak jedná o administrativní personál apod. 

3. Bezúhonnost realitního zprostředkovatele

Realitním zprostředkovatelem nesmí být osoba pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování. S výjimkou, kdy se na realitního zprostředkovatele hledí jako by nebyl odsouzen.

U právnických osob musejí být bezúhonní jak jeho skutečný majitel, tak i fyzická osoba, která je členem statutárního orgánu. Pozor, pokud nebude u těchto osob splněn požadavek bezúhonnosti, je realitní zprostředkovatel povinen bez zbytečného odkladu tuto osobu odvolat pod sankcí odebrání živnostenského oprávnění ze strany živnostenského úřadu. Živnostenské úřady zároveň mohou soustavně provádět kontrolu jejich bezúhonnosti z evidence skutečných majitelů. Z tohoto důvodu doporučujeme realitním zprostředkovatelům provést řádný zápis svých skutečných majitelů do evidence skutečných majitelů, pokud tak dosud neučinili.

4. Pojištění realitního zprostředkovatele

Po celou dobu poskytování služeb musí být realitní zprostředkovatel pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci (klientovi) způsobenou újmu, s limitem na jednu pojistnou událost nejméně 1 750 000,– Kč. Při souběhu více pojistných událostí v 1 roce je pak limit nejméně ve výši 3 500 000,– Kč. Jedná se o pojištění profesní odpovědnosti, přičemž hranice spoluúčasti je stanovena nejvýše na částku 5 000,– Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění. Naopak, v případě franšíz či realitních makléřů je výše uvedeného pojistného limitu snížena o 50 %. Sehnat produkt, který realitnímu zprostředkovateli „padne na míru“ nebude jistě žádný problém. Všechny pojišťovny v ČR na účinnost Realitního zákona zareagovaly velice pružně a nabízejí variabilní balíčky služeb profesního pojištění.

V tomto ohledu je na místě upozornit na povinnosti vůči Ministerstvu pro místní rozvoj. Do 10 dnů od uzavření smlouvy o pojištění je třeba ji tomuto ministerstvu předložit (postačí stejnopis či úředně ověřená kopie) a zároveň je třeba ministerstvo vždy informovat o každých dalších změnách či skončení smlouvy.

Je třeba věnovat pojištění aktuální pozornost, jelikož ke splnění shora uvedeného Realitní zákon dává pouze dva měsíce ode dne jeho účinnosti.

Realitní zákon v souvislosti s pojištěním nově definuje přestupky a sankce za ně, a to následovně:

• Pokud realitní zprostředkovatel neuzavře požadované pojištění, dopustí se přestupku, za což mu může být uložena pokuta až do 1 000 000,– Kč.
• Pokud realitní zprostředkovatel poruší svou notifikační povinnosti vůči ministerstvu (tj. nepředloží mu pojistnou smlouvu nebo neoznámí její změnu), může být za tento přestupek uložena pokuta až do výše 100 000,– Kč.

Autorkou textu je Mgr. Jitka Červenková, advokátní koncipientka (MACEK.LEGAL)