dnes
Pondělí - zatazeno
13°C
zítra
Úterý - obcasny-dest
11°C
pozítří
Středa - obcasny-dest
13°C
Předkupní právo ke garážovému státní komplikuje prodej bytů, bude zrušeno
Ilustrační foto: Kim Heisler / Freeimages.com

Předkupní právo ke garážovému státní komplikuje prodej bytů, bude zrušeno

Poslanecká sněmovna by se letos na podzim měla v druhém čtení zabývat novelou občanského zákoníku, která znovu zruší předkupní práva u spoluvlastnického práva. Nejčastěji skloňovanou problematiku tak jsou garážová stání ve hromadné garáži, která jsou předávána spolu s bytem. Z této očekávané změny vyplývá, že při prodeji bytové jednotky, ke které se převádí i stání, se předkupní právo na tento spoluvlastnický podíl nebude vztahovat.

Předkupní právo se do české legislativy vrátilo po čtyřleté pauze teprve loni v lednu. Zkušenosti s ním však nejsou dobré, komplikuje prodej bytů, k nimž patří parkovací stání ve společné garáži. Toto místo totiž musí majitel nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům, což ve finále vede často k tomu, že z prodeje bytu nakonec sejde. V novele by měla být obsažena výjimka z předkupního práva. Ta by dosavadní povinnost zrušila.

Předkupní právo existovalo dle starého občanského zákoníku do konce roku 2013. Praxe však byla taková, že spoluvlastníci nabídku k předkupnímu právu neuplatňovali a ke sporům to nevedlo. Fungovalo to jako „zvykové právo". Začalo se tak uvažovat o zavedení takového práva zpět a k 1. lednu 2018 k tomu skutečně došlo, avšak bez řádného vyjádření odborníků bylo příslušné ustanovení do novely občanského zákoníku vloženo až v průběhu legislativního procesu.

Předkupní právo se typicky dotýká garážových stání, která se nachází v hromadné garáži a jsou ve spoluvlastnictví všech či některých vlastníků bytových jednotek v domě. Při prodeji takového bytu tak platí pravidlo, že ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo k tomuto podílu (stání v hromadné garáže), což znamená, že mají přednost před potencionálními kupci zvnějška.

„V praxi to znamená, že prodávající uzavře kupní smlouvu s kupujícím, kdy předkupní právo tzv. „dozraje“ a v tento moment je prodávající povinen podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných cenových podmínek cenových jako svému kupujícímu. Kupující si tak není ani po podpisu smlouvy jistý, zda koupí byt s nebo bez garáže. Kupující musí následující tři měsíce, ode dne doručení nabídky ostatním spoluvlastníkům čekat, jak se spoluvlastníci vyjádří,“ uvedla ředitelka provozu, právního a compliance společnosti Fincentrum Reality Andrea Daňhelová.

Tato úprava předkupního práva má na jedné straně nesporná pozitiva v předcházení štěpení vlastnictví nemovitosti na velké množství spoluvlastnických podílů, na druhé straně může docházet ke komplikovaným situacím při prodeji bytu.

Od začátku loňského roku výše popsaná úprava skutečně začala působit problémy při prodeji bytů s těmito parkovacími místy. Po necelých dvou letech lze říct, že předkupní právo je „noční můrou" pro prodávající, kupující, ale i pro realitní kanceláře. Způsobuje průtahy při prodeji nemovitostí.

„Předkupní právo komplikuje hlavně prodej bytů, k nimž patří parkovací stání ve společné garáži. Původní majitel ho totiž musí přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Zájemce se mezi nimi většinou najde, což často zhatí prodej bytu, k němuž stání původně patřilo. Avšak předkupní právo se netýká jen spoluvlastnictví garážového stání, ale například i příjezdové cesty k rodinným domům či okolních pozemků. Kupující tak mohou ztratit možnost využívat parkování, čímž se sníží hodnota kupované nemovitosti a v extrémních případech by mohla vést i ke ztrátě přístupu na jejich pozemek,“ doplnila Andrea Daňhelová.

Předkupní právo se podle ní navíc může být zneužíváno i jako nástroj pomsty v sousedských sporech. Někteří spoluvlastníci totiž vidí v předkupním právu nástroj, jak uškodit sousedovi, se kterým léta nevychází. U většího počtu spoluvlastníků se může jednat o náročný proces, který může skončit tím způsobem, že některý ze spoluvlastníků skutečně projeví zájem o koupi spoluvlastnického podílu.

Především ve městech, kde jsou tradičně velké problémy s parkováním, je přitom místo v garáži jedním z podstatných faktorů při uvažování o koupi nového bytu. „Případy ohledně předkupního práva a jejich komplikace řešíme dnes a denně. S jedním klientem jsme museli obeslat 120 spoluvlastníků garáže,“ vzpomněla na nedávný příklad z praxe Andrea Daňhelová. Podobu projednávané novely sice vítá, problém však prý není řešen komplexně.

„Bohužel se nejedná o zcela efektivní řešení, které by komplexně ošetřilo vzniklý problém s předkupním právem. A to je škoda. Zákonodárce se zaměřil na nebytové prostory – garáže a podíly související s prodejem jednotky v bytovém domě, které má být od předkupního práva osvobozeno. Na další možnosti však zřejmě nepamatoval. Typicky se jedná o příjezdové cesty a jiné podíly na okolních pozemcích,“ pokračovala. Podle dřívějších plánů ministerstva pro místní rozvoj by novela občanského zákoníku mohla platit od 1. ledna 2020.


Praha 15 přerušila poskytování právních konzultací

19. října 2020 v 07:08

S ohledem na stávající epidemiologický stav je poskytování právních konzultací v právní poradně na ÚMČ Praha 15, ve dnech úterý a čtvrtek přerušeno do 2. listopadu 2020.

Praha 13: Právní poradna zdarma

10. října 2020 v 07:45

Rady v oblastech rodinného a pracovního práva, náhrady škody, ve spotřebitelských záležitostech, v otázkách nájmu a podnájmu, dluhů, migrace, v problematice menšin i v trestně právní oblasti dostanou zdarma obyvatelé Prahy 13.

Právní poradna pro seniory a matky samoživitelky

18. září 2020 v 07:08

Senioři a matky samoživitelky Prahy 15 se mohou obrátit na právní poradnu, která je k dispozici na radnici každou středu od 9 hodin.

Praha 15: Právní poradna pro seniory a matky samoživitelky

10. srpna 2020 v 15:27

Senioři a matky samoživitelky se mohou obrátit na právní poradnu, která je k dispozici každou středu od 9 hodin.

Jak funguje úschova kupní ceny a proč je důležitá?

30. července 2020 v 11:29

Při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost je nezbytná úschova kupní ceny. Úschova oběma smluvním stranám, tedy jak prodávajícímu, tak kupujícímu, zaručí, že se peníze dostanou ve správném okamžiku do správných rukou.

Novela občanského zákoníku upravuje práva pronajímatelů bytů i mění povinnost předkupního práva

9. července 2020 v 09:36

První červencový den vstoupila v platnost novela občanského zákoníku, která upravuje práva pronajímatelů bytů i mění povinnost předkupního práva, které se defacto ruší, kromě uvedených výjimek. Novela se dále dotýká i bytového spoluvlastnictví a společenství vlastníků...

Právní poradna Prahy 13 zdarma

8. července 2020 v 07:22

Základní právní poradenství zdarma nabízí radnice třinácté městské části občanům v problematické situaci.

Další články
Nahoru