dnes
Pondělí - zatazeno
18°C
zítra
Úterý - obcasny-dest
16°C
pozítří
Středa - skorojasno
22°C
Předkupní právo ke garážovému státní komplikuje prodej bytů, bude zrušeno
Ilustrační foto: Kim Heisler / Freeimages.com

Předkupní právo ke garážovému státní komplikuje prodej bytů, bude zrušeno

Poslanecká sněmovna by se letos na podzim měla v druhém čtení zabývat novelou občanského zákoníku, která znovu zruší předkupní práva u spoluvlastnického práva. Nejčastěji skloňovanou problematiku tak jsou garážová stání ve hromadné garáži, která jsou předávána spolu s bytem. Z této očekávané změny vyplývá, že při prodeji bytové jednotky, ke které se převádí i stání, se předkupní právo na tento spoluvlastnický podíl nebude vztahovat.

Předkupní právo se do české legislativy vrátilo po čtyřleté pauze teprve loni v lednu. Zkušenosti s ním však nejsou dobré, komplikuje prodej bytů, k nimž patří parkovací stání ve společné garáži. Toto místo totiž musí majitel nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům, což ve finále vede často k tomu, že z prodeje bytu nakonec sejde. V novele by měla být obsažena výjimka z předkupního práva. Ta by dosavadní povinnost zrušila.

Předkupní právo existovalo dle starého občanského zákoníku do konce roku 2013. Praxe však byla taková, že spoluvlastníci nabídku k předkupnímu právu neuplatňovali a ke sporům to nevedlo. Fungovalo to jako „zvykové právo". Začalo se tak uvažovat o zavedení takového práva zpět a k 1. lednu 2018 k tomu skutečně došlo, avšak bez řádného vyjádření odborníků bylo příslušné ustanovení do novely občanského zákoníku vloženo až v průběhu legislativního procesu.

Předkupní právo se typicky dotýká garážových stání, která se nachází v hromadné garáži a jsou ve spoluvlastnictví všech či některých vlastníků bytových jednotek v domě. Při prodeji takového bytu tak platí pravidlo, že ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo k tomuto podílu (stání v hromadné garáže), což znamená, že mají přednost před potencionálními kupci zvnějška.

„V praxi to znamená, že prodávající uzavře kupní smlouvu s kupujícím, kdy předkupní právo tzv. „dozraje“ a v tento moment je prodávající povinen podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných cenových podmínek cenových jako svému kupujícímu. Kupující si tak není ani po podpisu smlouvy jistý, zda koupí byt s nebo bez garáže. Kupující musí následující tři měsíce, ode dne doručení nabídky ostatním spoluvlastníkům čekat, jak se spoluvlastníci vyjádří,“ uvedla ředitelka provozu, právního a compliance společnosti Fincentrum Reality Andrea Daňhelová.

Tato úprava předkupního práva má na jedné straně nesporná pozitiva v předcházení štěpení vlastnictví nemovitosti na velké množství spoluvlastnických podílů, na druhé straně může docházet ke komplikovaným situacím při prodeji bytu.

Od začátku loňského roku výše popsaná úprava skutečně začala působit problémy při prodeji bytů s těmito parkovacími místy. Po necelých dvou letech lze říct, že předkupní právo je „noční můrou" pro prodávající, kupující, ale i pro realitní kanceláře. Způsobuje průtahy při prodeji nemovitostí.

„Předkupní právo komplikuje hlavně prodej bytů, k nimž patří parkovací stání ve společné garáži. Původní majitel ho totiž musí přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Zájemce se mezi nimi většinou najde, což často zhatí prodej bytu, k němuž stání původně patřilo. Avšak předkupní právo se netýká jen spoluvlastnictví garážového stání, ale například i příjezdové cesty k rodinným domům či okolních pozemků. Kupující tak mohou ztratit možnost využívat parkování, čímž se sníží hodnota kupované nemovitosti a v extrémních případech by mohla vést i ke ztrátě přístupu na jejich pozemek,“ doplnila Andrea Daňhelová.

Předkupní právo se podle ní navíc může být zneužíváno i jako nástroj pomsty v sousedských sporech. Někteří spoluvlastníci totiž vidí v předkupním právu nástroj, jak uškodit sousedovi, se kterým léta nevychází. U většího počtu spoluvlastníků se může jednat o náročný proces, který může skončit tím způsobem, že některý ze spoluvlastníků skutečně projeví zájem o koupi spoluvlastnického podílu.

Především ve městech, kde jsou tradičně velké problémy s parkováním, je přitom místo v garáži jedním z podstatných faktorů při uvažování o koupi nového bytu. „Případy ohledně předkupního práva a jejich komplikace řešíme dnes a denně. S jedním klientem jsme museli obeslat 120 spoluvlastníků garáže,“ vzpomněla na nedávný příklad z praxe Andrea Daňhelová. Podobu projednávané novely sice vítá, problém však prý není řešen komplexně.

„Bohužel se nejedná o zcela efektivní řešení, které by komplexně ošetřilo vzniklý problém s předkupním právem. A to je škoda. Zákonodárce se zaměřil na nebytové prostory – garáže a podíly související s prodejem jednotky v bytovém domě, které má být od předkupního práva osvobozeno. Na další možnosti však zřejmě nepamatoval. Typicky se jedná o příjezdové cesty a jiné podíly na okolních pozemcích,“ pokračovala. Podle dřívějších plánů ministerstva pro místní rozvoj by novela občanského zákoníku mohla platit od 1. ledna 2020.


Jak funguje úschova kupní ceny a proč je důležitá?

30. července 2020 v 11:29

Při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost je nezbytná úschova kupní ceny. Úschova oběma smluvním stranám, tedy jak prodávajícímu, tak kupujícímu, zaručí, že se peníze dostanou ve správném okamžiku do správných rukou.

Novela občanského zákoníku upravuje práva pronajímatelů bytů i mění povinnost předkupního práva

9. července 2020 v 09:36

První červencový den vstoupila v platnost novela občanského zákoníku, která upravuje práva pronajímatelů bytů i mění povinnost předkupního práva, které se defacto ruší, kromě uvedených výjimek. Novela se dále dotýká i bytového spoluvlastnictví a společenství vlastníků...

Právní poradna Prahy 13 zdarma

8. července 2020 v 07:22

Základní právní poradenství zdarma nabízí radnice třinácté městské části občanům v problematické situaci.

Víte už o novém právu pronajímatele zahrnout smluvní pokutu do nájemní smlouvy?

2. července 2020 v 10:56

Dikce ustanovení občanského zákoníku (dále jako „OZ“) o nájemní smlouvě sledovala od počátku primárně ochranu nájemce jako slabší smluvní strany. Promítnutím této ochrany je celá řada ustanovení, z nichž jedno z nich s účinností od 1.07.2020 doznalo novelizace zákonem č....

Poslanci budou rozhodovat o posílení ochrany spotřebitelů na tuzemském trhu

16. června 2020 ve 12:23

Novela energetického zákona po dvou letech příprav dorazila do Parlamentu ČR. Poslanci v příštích měsících rozhodnou o tom, jak moc se posílí ochrana spotřebitelů na tuzemském trhu. Poprvé budou například definovat, kdo je to zprostředkovatel v energetickém obchodě a jaký má být obsah jeho...

innogy varuje: šmejdské praktiky se rozšiřují i na online srovnávačích

15. června 2020 v 11:02

innogy varuje své zákazníky i veřejnost, aby velmi zvážili užití a především výsledky, které jim nabízí řada online srovnávačů při výběru dodavatelů energie. Energetická skupina dlouhodobě sleduje a vyhodnocuje jejich činnost, a stále více zjišťuje, že se uchylují ke skrytému nekalému obchodnímu...

Právní poradna pro seniory Prahy 15

13. června 2020 ve 21:27

Praha 15 zřídila právní poradnu pro seniory, která jim bude k dispozici od 17. června každou středu od 9 do 15 hodin.

Necháváte si vytvořit logo na míru? Trvejte na uzavření smlouvy, vyhnete se možným problémům

10. června 2020 v 16:50

Našim klientům často přihlašujeme ochranné známky, jak pro Českou republiku, tak pro Evropskou Unii. Když přihlášku ochranné známky diskutujeme, vždy se klientů ptáme, jakým způsobem mají ošetřený smluvní vztah s grafikem jako tvůrcem jejich loga. Ve většině případů s překvapením zjišťujeme, že...

Rodičům zůstává nárok na ošetřovné do 30. června 2020

28. května 2020 v 09:49

Až do 30. června zůstává nárok na ošetřovné všem rodičům, kteří se z objektivních důvodů rozhodnou neumístit dítě do školy či školky. Důvod pak uvedou v aktualizovaném tiskopisu „Výkaz péče o dítě z důvodu uzavření výchovného zařízení“. Podpora zůstává ve výši 80 % denního vyměřovacího základu za...

Bezplatné právní poradenství v Praze 11

26. května 2020 v 08:38

Potřebujete právní radu a nemáte se na koho obrátit? Využijte bezplatné právní poradenství, které zajišťuje pro své občany městská část Praha 11 ve spolupráci s neziskovou organizací Iuridicum Remedium.

Bezplatná právní poradna Prahy 13

26. května 2020 v 08:23

Základní právní poradenství zdarma nabízí radnice třinácté městské části občanům v problematické situaci.

Lidé se dotazují ohledně stavu výplaty ošetřovného, nemocenské nebo peněžité pomoci v mateřství

18. května 2020 ve 23:05

Na Českou správu sociálního zabezpečení (ČSSZ) se v posledních týdnech obracejí někteří její klienti s dotazy ohledně stavu výplaty ošetřovného, nemocenské nebo peněžité pomoci v mateřství. ČSSZ na svých webových stránkách v pátek 15. května spustila online kontaktní formulář, jehož...

Další články
Nahoru