dnes
Sobota - jasno
15°C
zítra
Neděle - obcasny-dest
9°C
pozítří
Pondělí - skorojasno
4°C
Předkupní právo ke garážovému státní komplikuje prodej bytů, bude zrušeno
Ilustrační foto: Kim Heisler / Freeimages.com

Předkupní právo ke garážovému státní komplikuje prodej bytů, bude zrušeno

Poslanecká sněmovna by se letos na podzim měla v druhém čtení zabývat novelou občanského zákoníku, která znovu zruší předkupní práva u spoluvlastnického práva. Nejčastěji skloňovanou problematiku tak jsou garážová stání ve hromadné garáži, která jsou předávána spolu s bytem. Z této očekávané změny vyplývá, že při prodeji bytové jednotky, ke které se převádí i stání, se předkupní právo na tento spoluvlastnický podíl nebude vztahovat.

Předkupní právo se do české legislativy vrátilo po čtyřleté pauze teprve loni v lednu. Zkušenosti s ním však nejsou dobré, komplikuje prodej bytů, k nimž patří parkovací stání ve společné garáži. Toto místo totiž musí majitel nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům, což ve finále vede často k tomu, že z prodeje bytu nakonec sejde. V novele by měla být obsažena výjimka z předkupního práva. Ta by dosavadní povinnost zrušila.

Předkupní právo existovalo dle starého občanského zákoníku do konce roku 2013. Praxe však byla taková, že spoluvlastníci nabídku k předkupnímu právu neuplatňovali a ke sporům to nevedlo. Fungovalo to jako „zvykové právo". Začalo se tak uvažovat o zavedení takového práva zpět a k 1. lednu 2018 k tomu skutečně došlo, avšak bez řádného vyjádření odborníků bylo příslušné ustanovení do novely občanského zákoníku vloženo až v průběhu legislativního procesu.

Předkupní právo se typicky dotýká garážových stání, která se nachází v hromadné garáži a jsou ve spoluvlastnictví všech či některých vlastníků bytových jednotek v domě. Při prodeji takového bytu tak platí pravidlo, že ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo k tomuto podílu (stání v hromadné garáže), což znamená, že mají přednost před potencionálními kupci zvnějška.

„V praxi to znamená, že prodávající uzavře kupní smlouvu s kupujícím, kdy předkupní právo tzv. „dozraje“ a v tento moment je prodávající povinen podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných cenových podmínek cenových jako svému kupujícímu. Kupující si tak není ani po podpisu smlouvy jistý, zda koupí byt s nebo bez garáže. Kupující musí následující tři měsíce, ode dne doručení nabídky ostatním spoluvlastníkům čekat, jak se spoluvlastníci vyjádří,“ uvedla ředitelka provozu, právního a compliance společnosti Fincentrum Reality Andrea Daňhelová.

Tato úprava předkupního práva má na jedné straně nesporná pozitiva v předcházení štěpení vlastnictví nemovitosti na velké množství spoluvlastnických podílů, na druhé straně může docházet ke komplikovaným situacím při prodeji bytu.

Od začátku loňského roku výše popsaná úprava skutečně začala působit problémy při prodeji bytů s těmito parkovacími místy. Po necelých dvou letech lze říct, že předkupní právo je „noční můrou" pro prodávající, kupující, ale i pro realitní kanceláře. Způsobuje průtahy při prodeji nemovitostí.

„Předkupní právo komplikuje hlavně prodej bytů, k nimž patří parkovací stání ve společné garáži. Původní majitel ho totiž musí přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Zájemce se mezi nimi většinou najde, což často zhatí prodej bytu, k němuž stání původně patřilo. Avšak předkupní právo se netýká jen spoluvlastnictví garážového stání, ale například i příjezdové cesty k rodinným domům či okolních pozemků. Kupující tak mohou ztratit možnost využívat parkování, čímž se sníží hodnota kupované nemovitosti a v extrémních případech by mohla vést i ke ztrátě přístupu na jejich pozemek,“ doplnila Andrea Daňhelová.

Předkupní právo se podle ní navíc může být zneužíváno i jako nástroj pomsty v sousedských sporech. Někteří spoluvlastníci totiž vidí v předkupním právu nástroj, jak uškodit sousedovi, se kterým léta nevychází. U většího počtu spoluvlastníků se může jednat o náročný proces, který může skončit tím způsobem, že některý ze spoluvlastníků skutečně projeví zájem o koupi spoluvlastnického podílu.

Především ve městech, kde jsou tradičně velké problémy s parkováním, je přitom místo v garáži jedním z podstatných faktorů při uvažování o koupi nového bytu. „Případy ohledně předkupního práva a jejich komplikace řešíme dnes a denně. S jedním klientem jsme museli obeslat 120 spoluvlastníků garáže,“ vzpomněla na nedávný příklad z praxe Andrea Daňhelová. Podobu projednávané novely sice vítá, problém však prý není řešen komplexně.

„Bohužel se nejedná o zcela efektivní řešení, které by komplexně ošetřilo vzniklý problém s předkupním právem. A to je škoda. Zákonodárce se zaměřil na nebytové prostory – garáže a podíly související s prodejem jednotky v bytovém domě, které má být od předkupního práva osvobozeno. Na další možnosti však zřejmě nepamatoval. Typicky se jedná o příjezdové cesty a jiné podíly na okolních pozemcích,“ pokračovala. Podle dřívějších plánů ministerstva pro místní rozvoj by novela občanského zákoníku mohla platit od 1. ledna 2020.


Následky Brexitu: Jaké změny čekají Čechy pracující v Británii?

11. března 2020 v 16:01

Od prvního února není Velká Británie členem Evropské unie. Takzvaný brexit vyvolává i nadále nejistotu v téměř všech oblastech společenského života v Británii i mimo ni. Jaké změny způsobí brexit na domácím i evropském pracovním trhu? Mezi lidmi kolují různé fámy, které jsou často zavádějící či...

Praha 9: Bezplatná právní poradna vždy ve středu

2. března 2020 v 09:18

Služba radnice deváté městské části je poskytována sociálně slabším občanům, kteří nemohou za právní služby platit a mají trvalý pobyt na území MČ Prahy 9.

Bezplatná právní poradna na radnici Prahy 13

25. února 2020 v 10:20

Základní právní poradenství nabízí radnice třinácté městské části občanům v problematické situaci. Centrum právní pomoci poskytuje občanům Prahy 13 základní právní poradenství zdarma.

Praha 13: Centrum právní pomoci poskytuje základní právní poradenství zdarma

26. ledna 2020 v 07:25

Centrum právní pomoci je určeno pro ty, kteří se z různých důvodů ocitli v problematické situaci a nevědí si sami rady. Poskytne základní radu, jak v konkrétním případě postupovat. Radí v oblasti rodinného a pracovního práva, náhrady škody, ve spotřebitelských záležitostech, v otázkách nájmu a...

Praha 9: Bezplatná právní poradna na téma exekuce v únoru

20. ledna 2020 v 09:03

Služba radnice deváté městské části je poskytována sociálně slabším občanům, kteří nemohou za právní služby platit a mají trvalý pobyt na území MČ Prahy 9.

Zákon o realitním zprostředkování: co znamená jeho novela pro klienty?

9. ledna 2020 v 16:09

Český realitní trh čeká v tomto roce řada změn. Prezident podepsal zákon o realitním zprostředkování, jehož hlavním záměrem je vyšší ochrana klientů a celkové zkvalitnění realitních služeb. Jaké změny můžete očekávat?

Praha 9: Bezplatná právní poradna na téma exekuce

28. prosince 2019 v 06:05

Služba radnice deváté městské části je poskytována sociálně slabším občanům, kteří nemohou za právní služby platit a mají trvalý pobyt na území MČ Prahy 9.

Buďte opatrní při uzavírání rezervační smlouvy s realitní kanceláří

23. prosince 2019 v 07:30

Rezervační smlouva je první, co vám jako zájemci o nemovitost realitní kancelář nabídne k podpisu. Proč je vnímaná jako riziko? Vyvarujte se chyb při jejím uzavírání.

Zvyšování nájemného má svá pravidla. Znáte je?

5. prosince 2019 v 10:43

Pronajímatel má sice právo na úpravu výše nájmu, ovšem musí dodržet určitá pravidla stanovená nájemní smlouvou nebo zákonem. V jakých případech je navýšení nájemného oprávněné? O kolik je přípustné a za jakých podmínek? Existuje jeho maximální hranice? A jaká pravidla musí obě strany...

Další články
Nahoru