Dnes Středa - oblacno 1°C
Zítra Čtvrtek - obcasny-dest 3°C
Středa 27. 1. 2021
Svátek má Ingrid
Koronavirus
Aktuální informace o šíření epidemie v Praze.
Předkupní právo ke garážovému státní komplikuje prodej bytů, bude zrušeno
Ilustrační foto: Kim Heisler / Freeimages.com

Předkupní právo ke garážovému státní komplikuje prodej bytů, bude zrušeno

Poslanecká sněmovna by se letos na podzim měla v druhém čtení zabývat novelou občanského zákoníku, která znovu zruší předkupní práva u spoluvlastnického práva. Nejčastěji skloňovanou problematiku tak jsou garážová stání ve hromadné garáži, která jsou předávána spolu s bytem. Z této očekávané změny vyplývá, že při prodeji bytové jednotky, ke které se převádí i stání, se předkupní právo na tento spoluvlastnický podíl nebude vztahovat.

Předkupní právo se do české legislativy vrátilo po čtyřleté pauze teprve loni v lednu. Zkušenosti s ním však nejsou dobré, komplikuje prodej bytů, k nimž patří parkovací stání ve společné garáži. Toto místo totiž musí majitel nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům, což ve finále vede často k tomu, že z prodeje bytu nakonec sejde. V novele by měla být obsažena výjimka z předkupního práva. Ta by dosavadní povinnost zrušila.

Předkupní právo existovalo dle starého občanského zákoníku do konce roku 2013. Praxe však byla taková, že spoluvlastníci nabídku k předkupnímu právu neuplatňovali a ke sporům to nevedlo. Fungovalo to jako „zvykové právo". Začalo se tak uvažovat o zavedení takového práva zpět a k 1. lednu 2018 k tomu skutečně došlo, avšak bez řádného vyjádření odborníků bylo příslušné ustanovení do novely občanského zákoníku vloženo až v průběhu legislativního procesu.

Předkupní právo se typicky dotýká garážových stání, která se nachází v hromadné garáži a jsou ve spoluvlastnictví všech či některých vlastníků bytových jednotek v domě. Při prodeji takového bytu tak platí pravidlo, že ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo k tomuto podílu (stání v hromadné garáže), což znamená, že mají přednost před potencionálními kupci zvnějška.

„V praxi to znamená, že prodávající uzavře kupní smlouvu s kupujícím, kdy předkupní právo tzv. „dozraje“ a v tento moment je prodávající povinen podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných cenových podmínek cenových jako svému kupujícímu. Kupující si tak není ani po podpisu smlouvy jistý, zda koupí byt s nebo bez garáže. Kupující musí následující tři měsíce, ode dne doručení nabídky ostatním spoluvlastníkům čekat, jak se spoluvlastníci vyjádří,“ uvedla ředitelka provozu, právního a compliance společnosti Fincentrum Reality Andrea Daňhelová.

Tato úprava předkupního práva má na jedné straně nesporná pozitiva v předcházení štěpení vlastnictví nemovitosti na velké množství spoluvlastnických podílů, na druhé straně může docházet ke komplikovaným situacím při prodeji bytu.

Od začátku loňského roku výše popsaná úprava skutečně začala působit problémy při prodeji bytů s těmito parkovacími místy. Po necelých dvou letech lze říct, že předkupní právo je „noční můrou" pro prodávající, kupující, ale i pro realitní kanceláře. Způsobuje průtahy při prodeji nemovitostí.

„Předkupní právo komplikuje hlavně prodej bytů, k nimž patří parkovací stání ve společné garáži. Původní majitel ho totiž musí přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Zájemce se mezi nimi většinou najde, což často zhatí prodej bytu, k němuž stání původně patřilo. Avšak předkupní právo se netýká jen spoluvlastnictví garážového stání, ale například i příjezdové cesty k rodinným domům či okolních pozemků. Kupující tak mohou ztratit možnost využívat parkování, čímž se sníží hodnota kupované nemovitosti a v extrémních případech by mohla vést i ke ztrátě přístupu na jejich pozemek,“ doplnila Andrea Daňhelová.

Předkupní právo se podle ní navíc může být zneužíváno i jako nástroj pomsty v sousedských sporech. Někteří spoluvlastníci totiž vidí v předkupním právu nástroj, jak uškodit sousedovi, se kterým léta nevychází. U většího počtu spoluvlastníků se může jednat o náročný proces, který může skončit tím způsobem, že některý ze spoluvlastníků skutečně projeví zájem o koupi spoluvlastnického podílu.

Především ve městech, kde jsou tradičně velké problémy s parkováním, je přitom místo v garáži jedním z podstatných faktorů při uvažování o koupi nového bytu. „Případy ohledně předkupního práva a jejich komplikace řešíme dnes a denně. S jedním klientem jsme museli obeslat 120 spoluvlastníků garáže,“ vzpomněla na nedávný příklad z praxe Andrea Daňhelová. Podobu projednávané novely sice vítá, problém však prý není řešen komplexně.

„Bohužel se nejedná o zcela efektivní řešení, které by komplexně ošetřilo vzniklý problém s předkupním právem. A to je škoda. Zákonodárce se zaměřil na nebytové prostory – garáže a podíly související s prodejem jednotky v bytovém domě, které má být od předkupního práva osvobozeno. Na další možnosti však zřejmě nepamatoval. Typicky se jedná o příjezdové cesty a jiné podíly na okolních pozemcích,“ pokračovala. Podle dřívějších plánů ministerstva pro místní rozvoj by novela občanského zákoníku mohla platit od 1. ledna 2020.


innogy řeší týdně desítky stížností na energošmejdy

Včera ve 21:11

Přes padesát stížností týdně na jednání energošmejdů řeší v době epidemie koronaviru zaměstnanci skupiny innogy v České republice. Na denním pořádku jsou velmi často úplně beznadějné případy seniorů, kterým hrozí mnohatisícové sankce. innogy varuje před negativním fenoménem posledních měsíců,...

Přednáška: Pracovní právo

7. ledna 2021 v 06:33

Městská knihovna připravila na 8. února v 17 hodin on-line přednášku o základech pracovního práva zaměřenou na nejdůležitější práva a povinnosti zaměstnance a zaměstnavatele.

Šikanovaným seniorům v pobytových zařízeních by měla pomoci novela zákona o sociálních službách

3. prosince 2020 ve 21:48

Ponižování, nadávky, výsměch… i tak vypadá šikana seniorů v pobytových zařízeních, kterou musí někteří z nich trpět. Pomoci by jim měla novela zákona o sociálních službách z pera Ministerstva práce a sociálních věcí, její předložení je ale v nedohlednu.  

Bezplatná právní poradna v Praze 9 je zrušena i v prosinci

30. listopadu 2020 v 11:51

Právní poradna, kterou poskytuje devátá městská část zdarma, je vzhledem ke karanténním opatřením zrušena i v prosinci.

Jaké jsou povinnosti podnikatelů po založení s.r.o.?

7. listopadu 2020 v 16:42

Založili jste právě společnost s ručením omezeným a nevíte si rady, jak dál? V našem článku najdete návod na to, jak po zápisu společnosti do obchodního rejstříku postupovat a jakým povinnostem se nevyhnete.

Praha 15 přerušila poskytování právních konzultací

19. října 2020 v 07:08

S ohledem na stávající epidemiologický stav je poskytování právních konzultací v právní poradně na ÚMČ Praha 15, ve dnech úterý a čtvrtek přerušeno do 2. listopadu 2020.

Umístění sídla v bytě: Výhoda či komplikace?

10. října 2020 ve 20:37

Co je sídlo společnosti? Definici sídla, jako takového, v právních předpisech příliš nenalezneme, avšak mnoho předpisů se problematikou sídla zabývá. Zmínky o něm nalezneme například v občanském zákoníku, zákoně o obchodních korporacích či živnostenském...

Praha 13: Právní poradna zdarma

10. října 2020 v 07:45

Rady v oblastech rodinného a pracovního práva, náhrady škody, ve spotřebitelských záležitostech, v otázkách nájmu a podnájmu, dluhů, migrace, v problematice menšin i v trestně právní oblasti dostanou zdarma obyvatelé Prahy 13.

Další články
Nahoru