dnes
Čtvrtek - zatazeno
4°C
zítra
Pátek - zatazeno
10°C
pozítří
Sobota - polojasno
10°C
Předkupní právo ke garážovému státní komplikuje prodej bytů, bude zrušeno
Ilustrační foto: Kim Heisler / Freeimages.com

Předkupní právo ke garážovému státní komplikuje prodej bytů, bude zrušeno

Poslanecká sněmovna by se letos na podzim měla v druhém čtení zabývat novelou občanského zákoníku, která znovu zruší předkupní práva u spoluvlastnického práva. Nejčastěji skloňovanou problematiku tak jsou garážová stání ve hromadné garáži, která jsou předávána spolu s bytem. Z této očekávané změny vyplývá, že při prodeji bytové jednotky, ke které se převádí i stání, se předkupní právo na tento spoluvlastnický podíl nebude vztahovat.

Předkupní právo se do české legislativy vrátilo po čtyřleté pauze teprve loni v lednu. Zkušenosti s ním však nejsou dobré, komplikuje prodej bytů, k nimž patří parkovací stání ve společné garáži. Toto místo totiž musí majitel nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům, což ve finále vede často k tomu, že z prodeje bytu nakonec sejde. V novele by měla být obsažena výjimka z předkupního práva. Ta by dosavadní povinnost zrušila.

Předkupní právo existovalo dle starého občanského zákoníku do konce roku 2013. Praxe však byla taková, že spoluvlastníci nabídku k předkupnímu právu neuplatňovali a ke sporům to nevedlo. Fungovalo to jako „zvykové právo". Začalo se tak uvažovat o zavedení takového práva zpět a k 1. lednu 2018 k tomu skutečně došlo, avšak bez řádného vyjádření odborníků bylo příslušné ustanovení do novely občanského zákoníku vloženo až v průběhu legislativního procesu.

Předkupní právo se typicky dotýká garážových stání, která se nachází v hromadné garáži a jsou ve spoluvlastnictví všech či některých vlastníků bytových jednotek v domě. Při prodeji takového bytu tak platí pravidlo, že ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo k tomuto podílu (stání v hromadné garáže), což znamená, že mají přednost před potencionálními kupci zvnějška.

„V praxi to znamená, že prodávající uzavře kupní smlouvu s kupujícím, kdy předkupní právo tzv. „dozraje“ a v tento moment je prodávající povinen podíl nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných cenových podmínek cenových jako svému kupujícímu. Kupující si tak není ani po podpisu smlouvy jistý, zda koupí byt s nebo bez garáže. Kupující musí následující tři měsíce, ode dne doručení nabídky ostatním spoluvlastníkům čekat, jak se spoluvlastníci vyjádří,“ uvedla ředitelka provozu, právního a compliance společnosti Fincentrum Reality Andrea Daňhelová.

Tato úprava předkupního práva má na jedné straně nesporná pozitiva v předcházení štěpení vlastnictví nemovitosti na velké množství spoluvlastnických podílů, na druhé straně může docházet ke komplikovaným situacím při prodeji bytu.

Od začátku loňského roku výše popsaná úprava skutečně začala působit problémy při prodeji bytů s těmito parkovacími místy. Po necelých dvou letech lze říct, že předkupní právo je „noční můrou" pro prodávající, kupující, ale i pro realitní kanceláře. Způsobuje průtahy při prodeji nemovitostí.

„Předkupní právo komplikuje hlavně prodej bytů, k nimž patří parkovací stání ve společné garáži. Původní majitel ho totiž musí přednostně nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Zájemce se mezi nimi většinou najde, což často zhatí prodej bytu, k němuž stání původně patřilo. Avšak předkupní právo se netýká jen spoluvlastnictví garážového stání, ale například i příjezdové cesty k rodinným domům či okolních pozemků. Kupující tak mohou ztratit možnost využívat parkování, čímž se sníží hodnota kupované nemovitosti a v extrémních případech by mohla vést i ke ztrátě přístupu na jejich pozemek,“ doplnila Andrea Daňhelová.

Předkupní právo se podle ní navíc může být zneužíváno i jako nástroj pomsty v sousedských sporech. Někteří spoluvlastníci totiž vidí v předkupním právu nástroj, jak uškodit sousedovi, se kterým léta nevychází. U většího počtu spoluvlastníků se může jednat o náročný proces, který může skončit tím způsobem, že některý ze spoluvlastníků skutečně projeví zájem o koupi spoluvlastnického podílu.

Především ve městech, kde jsou tradičně velké problémy s parkováním, je přitom místo v garáži jedním z podstatných faktorů při uvažování o koupi nového bytu. „Případy ohledně předkupního práva a jejich komplikace řešíme dnes a denně. S jedním klientem jsme museli obeslat 120 spoluvlastníků garáže,“ vzpomněla na nedávný příklad z praxe Andrea Daňhelová. Podobu projednávané novely sice vítá, problém však prý není řešen komplexně.

„Bohužel se nejedná o zcela efektivní řešení, které by komplexně ošetřilo vzniklý problém s předkupním právem. A to je škoda. Zákonodárce se zaměřil na nebytové prostory – garáže a podíly související s prodejem jednotky v bytovém domě, které má být od předkupního práva osvobozeno. Na další možnosti však zřejmě nepamatoval. Typicky se jedná o příjezdové cesty a jiné podíly na okolních pozemcích,“ pokračovala. Podle dřívějších plánů ministerstva pro místní rozvoj by novela občanského zákoníku mohla platit od 1. ledna 2020.


Exekutorská komora nově zveřejňuje statistiky k exekucím s rozdělením na kraje a okresy

19. srpna 2019 v 07:23

Na speciální webové stránce Exekutorské komory ČR (EK ČR) www.statistiky.ekcr.cz jsou k dispozici další data. Na nejnovějším statistickém listu najdou zájemci údaje o exekucích s geografickým rozdělením na kraje a okresy.

Když už mermomocí chcete někomu půjčit peníze bez podepsání smlouvy, je potřeba se při bankovním převodu zaměřit na text zprávy pro příjemce

21. července 2019 v 08:05

Určitě jste se s tím už několikrát setkali. Chcete někomu půjčit peníze nebo třeba potřebujete sepsat smlouvu, ale je Vám líto „vyhodit“ peníze za právníka. Mnohdy opravdu můžete ušetřit několik tisíc, když si smlouvu sepíšete sami podle návodu z internetu. Často to ale také nemusí dopadnout dobře...

Jak evidovat pracovní dobu zaměstnanců a jaký bude mít na zaměstnavatele dopad nový rozsudek Soudního dvora EU?

20. července 2019 v 11:51

V posledních týdnech se hodně diskutuje o rozsudku č. C-55/18 Soudního dvora EU o evidenci pracovní doby. Čeští zaměstnavatelé jsou již několik let povinni vést evidenci pracovní doby zaměstnanců. Přináší tento rozsudek pro zaměstnavatele další povinnosti?

Bezplatná právní poradna Prahy 11 na nové adrese

17. července 2019 v 11:50

Bezplatná právní poradna, kterou ve spolupráci s jedenáctou městskou částí provozuje společnost Iuridicum Remedium, působí na nové adrese. Najdete ji v tzv. Domečku u objektu Úřadu MČ Praha 11 v Ocelíkově ulici 672/1.

Exekutorská komora: Insolvenční správce bude kontrolovat, zda má povinný dost velký plat

10. června 2019 ve 12:06

Očekávaná novela insolvenčního zákona, která by měla zjednodušit vstup dlužníků do oddlužení, nedávno nabyla účinnosti. Přesně to bylo v sobotu 1. června. Touto novelou chtějí zákonodárci řešit zejména vícečetné exekuce, neboť vzrůstá podíl dlužníků, kteří mají 10 i více exekucí a nejsou schopni...

Další články
Nahoru