dnes
Pondělí - zatazeno
25°C
zítra
Úterý - oblacno
21°C
pozítří
Středa - obcasny-dest
17°C
Nový realitní zákon přinese několik zásadních změn, už by nemělo platit srovnání Česka s Rumunskem
Ilustrační foto: Shutterstock

Nový realitní zákon přinese několik zásadních změn, už by nemělo platit srovnání Česka s Rumunskem

Ačkoli má Česko nejvíce realitních zprostředkovatelů připadajících na jednoho obyvatele, tato činnost nebyla dosud jakkoliv zákonně regulována. V žebříčku evropských zemí jsme pak v tomto ohledu na úrovni například Rumunska či Španělska. Nyní se však situace mění, jelikož byl přijat zákon o realitním zprostředkování (dále také jako „Realitní zákon“), který komplexně vymezuje základní právní rámec realitního zprostředkování.

Realitní zákon již prošel celým legislativním procesem, k letošnímu 17. únoru byl vyhlášen ve Sbírce zákonů pod číslem 39/2020 Sb. a v účinnost vstoupí 3. března.

Cílem Realitního zákona je především zvýšení důvěry veřejnosti v realitní služby, spolu s vyššími požadavky na ochranu spotřebitele a snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů působících na trhu.

Vymezení základních pojmů Realitního zákona a diskutované poskytování úschov realitním zprostředkovatelem

Realitním zprostředkovatelem se myslí podnikatel, který poskytuje realitní zprostředkování (jak popsáno níže).

Realitní smlouva je smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (typicky kupní smlouva) či oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt, nebytový prostor (v praxi nejčastěji nájemní smlouva).

Činnost realitního zprostředkovatele, jako taková, pak podle Realitního zákona zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Zpravidla pod tuto činnost bude spadat např.: poskytnutí inzertní služby, posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, zpracování marketingu nemovité věci, zajištění prohlídky nemovité věci a další zákonem uvedené.

Naopak, realitní zprostředkovatel není oprávněn nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, či zprostředkování poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou, notářem, advokátem, soudním exekutorem.

Nenechte se zmást výše uvedeným, realitní zprostředkovatel (ačkoliv o tom byly vedeny rozsáhlé diskuze při přijímání zákona) může poskytnout úschovu peněžních prostředků. Jelikož zájemci často svěřují zprostředkovateli své celoživotní úspory, klade zákon na poskytování takovýchto úschov mnohem přísnější a podrobnější nároky, aby bylo zabráněno situaci, kdy se realitní společnost dostane do obtíží a tím byly ohroženy i vaše peníze na účtu úschovy.

Pokud tedy budete, jako zájemce, chtít po realitním zprostředkovateli poskytnout úschovu, musíte tak učinit písemně na samostatné listině, a to pouze za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy (v praxi tedy navázání vyplacení peněžních prostředků z úschovy na převod vlastnického práva k nemovitosti).

Vše musí probíhat pouze pomocí bezhotovostních transakcí, jiné možnosti zákon nepřipouští. Realitní zprostředkovatel je zároveň povinen vám zřídit samostatný účet a informovat banku, že na tomto účtu jsou vaše peněžní prostředky. O poskytnutých úschovách je realitní zprostředkovatel také povinen vést podrobnou evidenci, aby vše bylo přehledně zaevidováno pro účely kontroly vaší či příslušných úřadů.

Shrnutí všech zásadních změn

Za účelem naplnění výše zmíněných cílů s sebou přináší realitní zákon zejména následující změny:

1. Realitní zprostředkování nově jako živnost vázaná.

Doposud se jednalo o živnost volnou, avšak nyní musí realitní zprostředkovatel splňovat podmínky odborné způsobilosti definované novelou živnostenského zákona. Vše je třeba živnostenskému úřadu ohlásit a doložit v relativně krátké době, tj. do 6 měsíců od účinnosti Realitního zákona (do 3.9.2020). Na realitní makléře jsou ovšem požadavky mírnější, týkající se jak odborného vzdělání, tak i jeho doložení.

2. Nové požadavky na odbornou způsobilost realitních zprostředkovatelů a osob, prostřednictvím kterých je realitní zprostředkování vykonáváno.

Za cílem snížení počtu neprofesionálních a nepoctivých subjektů na trhu, se na konci Realitního zákona dočtete o změně živnostenského zákona, kde jsou pro nově definovanou živnost „realitní zprostředkování“ stanoveny pro všechny osoby, které tuto činnost chtějí vykonávat, požadavky potřebného vzdělání či placeného kurzu spolu s potřebnou praxí realitního zprostředkovatele.

3. Nové požadavky na bezúhonnost (nejen) realitních zprostředkovatelů.

Realitní zákon přesně definuje, jaké osoby musí splňovat požadavky bezúhonnosti, a to po celou dobu výkonu živnosti. Pokud některá ze zákonem stanovených osob přestane splňovat tyto podmínky bezúhonnosti, je realitní zprostředkovatel povinen ji bez prodlení odvolat pod sankcí odebrání živnostenského oprávnění.

4. Povinnost uzavřít profesní pojištění odpovědnosti za újmu a povinnost předložit smlouvu o pojištění či její změny Ministerstvu pro místní rozvoj. 

Jelikož realitní zprostředkovatel každodenně nakládá s nemalými částkami, které tvoří často celoživotní úspory zájemců, je realitní zprostředkovatel povinen (do dvou měsíců od účinnosti Realitního zákona) uzavřít smlouvu o pojištění profesní odpovědnosti s limitem na jednu pojistnou událost nejméně 1 750 000,– Kč. V případě souběhu více pojistných událostí v 1 roce je pak limit stanoven na minimální částku 3 500 000,– Kč. Pokud tak realitní zprostředkovatel neučiní, vystavuje se riziku tučné pokuty ze strany Ministerstva pro místní rozvoj. U Ministerstva pro místní rozvoj ještě zůstaneme, poněvadž realitní zprostředkovatel má zároveň notifikační (oznamovací) povinnost v případech, kdy dojde k jakékoliv změně této pojistné smlouvy či jejímu skončení. Při nesplnění notifikační povinnosti je spáchán přestupek, který je ministerstvem sankcionován i šesticifernou pokutou. Na realitní makléře (obchodní zástupce) nebo franšízy opět zákon klade mírnější požadavky.

5. Nové požadavky a obligatorní náležitosti smlouvy o realitním zprostředkování, spolu s omezením realitních zprostředkovatelů v jejich dosavadní smluvní volnosti. 

Smlouva o realitním zprostředkování je typicky zprostředkovatelská smlouva. Realitní zákon na ni však klade specifické požadavky. Předně je třeba upozornit, že smlouva o realitním zprostředkování musí mít písemnou formu a nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (zprostředkovávaná smlouva). V opačném případě může zájemce namítnout neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování. Realitní zákon vypočítává povinné náležitosti smlouvy, jako jsou: označení předmětu převodu, výše kupní ceny, výše provize. Zároveň Realitní zákon stanovuje i zakázaná ujednání ve smlouvě, specifické podmínky výpovědi smlouvy, speciální ustanovení pro vyšší ochranu spotřebitele a notifikační povinnosti realitního zprostředkovatele týkající se zprostředkovávané nemovitosti (upozornění na závady, aktuální výpis z katastru nemovitostí apod.). Zákonodárce samozřejmě pamatoval i na v praxi často používané výhradní realitní zprostředkování a upravuje jeho základní právní rámec.

6. Nově definované přestupky, sankce za ně a příslušnost k projednání těchto přestupků.

Za nesplnění povinností spojených s úschovou u realitního zprostředkovatele, může být uložena pokuta až do výše 500 000. Při nesplnění povinností spojených s pojištěním, může být dokonce uložena pokuta až do výše 1 000 000 korun. Co se týká povinnosti předložit smlouvu o pojištění Ministerstvu pro místní rozvoj (či její změny a ukončení), může být uložena pokuta až do výše 100 000,– Kč.

V prvním shora uvedeném případě jsou příslušné k projednávání přestupků obecní živnostenské úřady. Naopak, při nesplnění dalších uvedených povinností je příslušné Ministerstvo pro místní rozvoj.


Autor: Daniel Macek, advokát

Víte už o novém právu pronajímatele zahrnout smluvní pokutu do nájemní smlouvy?

2. července 2020 v 10:56

Dikce ustanovení občanského zákoníku (dále jako „OZ“) o nájemní smlouvě sledovala od počátku primárně ochranu nájemce jako slabší smluvní strany. Promítnutím této ochrany je celá řada ustanovení, z nichž jedno z nich s účinností od 1.07.2020 doznalo novelizace zákonem č....

Poslanci budou rozhodovat o posílení ochrany spotřebitelů na tuzemském trhu

16. června 2020 ve 12:23

Novela energetického zákona po dvou letech příprav dorazila do Parlamentu ČR. Poslanci v příštích měsících rozhodnou o tom, jak moc se posílí ochrana spotřebitelů na tuzemském trhu. Poprvé budou například definovat, kdo je to zprostředkovatel v energetickém obchodě a jaký má být obsah jeho...

innogy varuje: šmejdské praktiky se rozšiřují i na online srovnávačích

15. června 2020 v 11:02

innogy varuje své zákazníky i veřejnost, aby velmi zvážili užití a především výsledky, které jim nabízí řada online srovnávačů při výběru dodavatelů energie. Energetická skupina dlouhodobě sleduje a vyhodnocuje jejich činnost, a stále více zjišťuje, že se uchylují ke skrytému nekalému obchodnímu...

Právní poradna pro seniory Prahy 15

13. června 2020 ve 21:27

Praha 15 zřídila právní poradnu pro seniory, která jim bude k dispozici od 17. června každou středu od 9 do 15 hodin.

Necháváte si vytvořit logo na míru? Trvejte na uzavření smlouvy, vyhnete se možným problémům

10. června 2020 v 16:50

Našim klientům často přihlašujeme ochranné známky, jak pro Českou republiku, tak pro Evropskou Unii. Když přihlášku ochranné známky diskutujeme, vždy se klientů ptáme, jakým způsobem mají ošetřený smluvní vztah s grafikem jako tvůrcem jejich loga. Ve většině případů s překvapením zjišťujeme, že...

Rodičům zůstává nárok na ošetřovné do 30. června 2020

28. května 2020 v 09:49

Až do 30. června zůstává nárok na ošetřovné všem rodičům, kteří se z objektivních důvodů rozhodnou neumístit dítě do školy či školky. Důvod pak uvedou v aktualizovaném tiskopisu „Výkaz péče o dítě z důvodu uzavření výchovného zařízení“. Podpora zůstává ve výši 80 % denního vyměřovacího základu za...

Bezplatné právní poradenství v Praze 11

26. května 2020 v 08:38

Potřebujete právní radu a nemáte se na koho obrátit? Využijte bezplatné právní poradenství, které zajišťuje pro své občany městská část Praha 11 ve spolupráci s neziskovou organizací Iuridicum Remedium.

Bezplatná právní poradna Prahy 13

26. května 2020 v 08:23

Základní právní poradenství zdarma nabízí radnice třinácté městské části občanům v problematické situaci.

Lidé se dotazují ohledně stavu výplaty ošetřovného, nemocenské nebo peněžité pomoci v mateřství

18. května 2020 ve 23:05

Na Českou správu sociálního zabezpečení (ČSSZ) se v posledních týdnech obracejí někteří její klienti s dotazy ohledně stavu výplaty ošetřovného, nemocenské nebo peněžité pomoci v mateřství. ČSSZ na svých webových stránkách v pátek 15. května spustila online kontaktní formulář, jehož...

Na co by měli zaměstnanci a zaměstnavatelé myslet při dlouhodobějším využívání home office?

8. května 2020 ve 21:31

Vláda oznámila postupné rozvolňování nouzových opatření souvisejících s epidemií COVID – 19 a s tím lze očekávat i postupný návrat k běžnému pracovnímu režimu většiny firem. Nicméně je velmi pravděpodobné, že poté kdy si firmy nuceně vyzkoušely fungovaní v režimu home-office, budou zvažovat jak...

Předpoklady pro poskytování služeb zprostředkovatele aneb Jak dále podnikat po účinnosti Realitního zákona?

2. května 2020 v 15:29

Podrobněji si rozebereme základní předpoklady, aby mohl realitní zprostředkovatel služby realitního zprostředkování poskytovat. Do současnosti tyto předpoklady nebyly jakýmkoliv právním předpisem komplexně upraveny. Pozor, ačkoliv je Realitní zákon účinný teprve od 3. března, tak se díky nouzovému...

Jaký bude mít Brexit vliv na ochranné známky EU?

8. dubna 2020 v 10:50

Pokud jste vlastníkem ochranné známky Evropské Unie, určitě uvažujete, jaký vliv na vaši ochrannou známku bude mít Brexit. Ochranné známky Evropské Unie, které byly zapsány před koncem takzvaného přechodného období (tj. před 31. 12. 2020, ale může být prodlouženo), budou nadále platné i ve Velké...

Odklad splátek kvůli epidemii COVID-19

4. dubna 2020 v 07:46

Lidé a firmy se nemusejí obávat toho, že o nich bude v případě odložení splátek úvěrů kvůli důsledkům epidemie COVID-19 v Bankovním či Nebankovním registru klientských informací (BRKI, NRKI) zapsaná tzv. negativní informace, tedy informace o tom, že svůj úvěr řádně...

Další články
Nahoru