Neplatná smluvní pokuta? Chyba, která může makléře stát peníze i roky sporů
15. června 2026 11:34
Přidejte si nás na domovskou A není to jen otázka právní formulace. Špatně nastavená smluvní pokuta může makléři přinést nejen ztrátu provize, ale také vleklý soudní spor nebo poškození reputace.
Je smluvní pokuta za neuzavření kupní smlouvy vymahatelná?
Mnoho smluv o realitním zprostředkování předpokládá, že pokud klient nakonec kupní smlouvu neuzavře, vznikne makléři automaticky nárok na smluvní pokutu. To je jeden z nejčastějších a nejdražších omylů v praxi.
Klient totiž nemá povinnost nemovitost prodat ani koupit. Pokud se tak rozhodne, nelze ho za to smluvní pokutou trestat — taková ujednání by makléři umožňovala klienta k prodeji nepřímo dotlačit pod hrozbou sankce. Soudy proto tato ustanovení pravidelně vyhodnocují jako nevymahatelná.
Může si makléř nárokovat část smluvní pokuty sjednané s kupujícím?
Ve smlouvách o realitním zprostředkování se často objevuje ustanovení, podle kterého má makléř nárok na část smluvní pokuty sjednané mezi klientem a třetí osobou (kupujícím nebo prodávajícím).
Soudy však tyto konstrukce dnes běžně vyhodnocují jako obcházení pravidel o provizi. Vymahatelnost takových ujednání je velmi obtížná, v řadě případů nulová.
Kdy je smluvní pokuta v realitní smlouvě platná a vymahatelná?
Smluvní pokuta do smlouvy o realitním zprostředkování patří — pokud je nastavená správně, jde o velmi účinný nástroj ochrany makléře.
Platná a vymahatelná smluvní pokuta se váže na porušení konkrétní povinnosti klienta. Typicky jde o tyto případy:
- porušení exkluzivity
- neposkytnutí potřebné součinnosti
- obcházení makléře při jednání se zájemcem
- zatajení důležitých informací
Taková smluvní pokuta plní svůj skutečný účel: motivuje klienta k dodržování pravidel spolupráce a makléři dává reálnou ochranu.
Jak nastavit smluvní pokutu, aby obstála u soudu?
Platná a vymahatelná smluvní pokuta splňuje tři podmínky: je srozumitelná, navázaná na konkrétní porušení povinnosti a nastavená v přiměřené výši. Právě to je rozdíl mezi ustanovením, které makléře skutečně chrání, a pouhým shlukem slov bez reálného účinku.
Správně nastavená smluvní pokuta musí být nejen uplatnitelná, ale i obhajitelná v případném sporu.
Autorkou textu je Mgr. Pavla Bachurová, advokátní kancelář MACEK.LEGAL
