Na co si dávat pozor při prodeji vaší nemovitosti? Je toho hodně

Co byste doporučila těm, kteří se rozhodli prodat svou nemovitost?
Aby se před takto velkým životním rozhodnutí zamysleli, proč nemovitost prodávají, co je jejich cílem, jaké mají zkušenosti a časové dispozice, a podle toho se rozhodli, zda se svěří do rukou odborníka, či si chtějí prodej řešit po své ose. Samozřejmostí nás všech je, že si rádi zařídíme věci sami. I já to tak mám. Na druhou stranu prodej nemovitosti je ve většině případů záležitostí, která nás v životě potká v průměru jednou až dvakrát. Rozhodně stojí za to, mít nad touto transakcí naprostou kontrolu ze strany odborníka a neriskovat zbytečné přešlapy. Kolem prodeje nemovitosti je spousta proměnných a jakákoli chyba může poškodit nejen vás, ale i protistranu. A na to nesmíme zapomínat. Z mého pohledu mohu vypíchnout jen pár tipů a nejčastějších zádrhelů při prodeji nemovitosti, nicméně je potřeba počítat s tím, že se nejedná o přesný výčet či návod, jelikož každý případ je specifický a je k němu potřeba přistupovat individuálně.

Jaké aspekty tedy ovlivňují prodej nemovitosti a jaké máte tipy ke zdárnému dokončení prodeje?
V prvé řadě je správně určená kupní cena. K tomu je potřeba nadhled třetí osoby, která ví, jak se nyní pohybuje cena na trhu a která nebude mít „citovou vazbu“ k nemovitosti. Pokud bude klient prodávat sám, doporučuji minimálně tuto cenu zkonzultovat a ověřit si z dostupných zdrojů, aby si byl jistý, že cenu zbytečně nepřecení, ale ani nepodcení. V dnešní době k tomuto nacenění existuje spousta nástrojů dostupných online, kde si hrubší odhad ceny můžete jednoduše ověřit. Nicméně k přesnějšímu určení je nutné počítat se všemi aspekty, ať už lokací, stavem nebo poptávkou v dané lokalitě. A s tím by vám měl pomoci odborník.

Doporučujete do procesu prodeje zahrnout právního zástupce?
Rozhodně ano. Měl by to být někdo, kdo se pohybuje v realitách a kdo vám zajistí smluvní dokumentaci včetně návrhu na vklad pro katastr nemovitostí, popřípadě bude připraven vše kontrolovat a připomínkovat návrhy a změny. Kupní smlouvu rozhodně nedoporučuji stahovat z internetových stránek a snažit si ji vyplnit samostatně, pokud nemáte právní vzdělání a nemáte patřičnou praxi. I maličká chyba může zastavit celé řízení. Jednou jsme se v naší společnosti setkali s případem, kdy nám katastr nemovitostí zamítl vklad jen z důvodu chybějící spojky „a“. I přesto, že se jednalo o zjevnou chybu v psaní a úředník uznal, že pokud dáme žalobu ke správnímu soudu, tak uspějeme. I přesto byl vklad zamítnut. Taková chyba je samozřejmě banalita, která byla během okamžiku opravena, nicméně se v kupní smlouvě můžou udělat zásadní pochybení, která kvůli neznalosti této oblasti mohou způsobit neplatnost celé smlouvy.

Mají klienti tendenci vynechávat z obchodů své drahé polovičky?
Ano, častokrát, a to z různorodých důvodů. Pokud jsou prodávající či kupující v manželském svazku, vždy může mít druhý z manželů vliv na smlouvu, dokonce na její samotnou platnost, proto je nutné nezapomenout veškeré kombinace a zkonzultovat je s právníkem. Zejména je potřeba myslet na institut „rodinné domácnosti manželů“, tedy situaci, kdy jeden z manželů je výlučným vlastníkem nemovitosti (nemovitost není součástí jejich společného jmění), ale v domácnosti žijí. Dále je nutné myslet na institut „společného jmění manželů“. V prvním případě je nutné zajistit souhlas manžela (sice nevlastníka, ale žijícího v nemovitosti) s prodejem. V opačném případě by mohl zneplatnit celou smlouvu. Zároveň je nutné myslet na to, že ačkoli je jeden z manželů uvedený na listu vlastnictví jako jediný vlastník, nemusí tomu tak být. Nemovitost může i tak být jejich společným jměním a v tom případě je nutné zahrnout do smlouvy oba dva. To samé platí, pokud je ženatý či vdaná kupující.

Jak důležité je nemovitost v kupní smlouvě definovat přesně dle katastru nemovitostí?
Velmi, protože tato definice je zásadní při vyhovění vaší žádosti. U staveb je potřeba zejména sledovat, zda se jedná o stavební pozemek či nikoli (zkratka st.) a zda je stavba součástí pozemku či na něm stojí. U bytů pak pozor na to, zda je vymezená dle občanského zákoníku nebo podle zákona o vlastnictví bytu.

Co doporučujete dělat, když má prodávaná nemovitost vady? Sepsat je do smlouvy všechny?
Ano, přímo do smlouvy či do předávacího protokolu doporučuji sepsat veškeré vám známé či viditelné vady, abyste se v budoucnu vyhnuli případným rozepřím.

Na co dalšího je potřeba dbát?
Určitě je nutné dávat pozor na zatížení, která na nemovitosti váznou. Zatíženími, která mohou zkomplikovat prodej, nejsou například jen exekuce či insolvence, ale i zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva (ať už smluvní tak zákonná, která z listu vlastnictví nevyčtete) a také jiná další zatížení, jako je například nájemní vztah. Málokdo si uvědomuje, že změnou vlastníka nájem nezaniká.

Doporučujete při prodeji sjednat úschovu finančních prostředků?
Rozhodně ano. Jedině s úschovou máte zajištěno, že žádná ze stran neriskuje a nebude znevýhodněna. Pokud by úschova sjednána nebyla, vždy bude jedna strana v nevyváženém riziku – buď kupující musí zaplatit cenu, aniž by měl jistotu, že se stane vlastníkem, nebo by prodávající musel převést vlastnictví bez kupní ceny. Pokud si zvolíte třetí důvěryhodnou osobu na úschovu finančních prostředků, máte jistotu, že jste chráněni. Pokud vám úschovu nabízí realitní kancelář, je nutné si vždy ověřit, zda je úschovný účet oddělený od účtu provozního a zda je dostatečně zajištěno to, že kancelář nebude se složenými prostředky nakládat. Ideálně doporučuji vyžádat si od společnosti potvrzení či auditní zprávu, že je vše v pořádku a v bezpečí. Zároveň by takový účet měl být vždy pojištěn. Ověřte si u schovatele potřebné informace, abyste znali důvěryhodnost a měli jistotu zdárného dokončení obchodu. Převod částky z úschovy by pak standardně měl proběhnout, jakmile se kupující stane vlastníkem nemovitosti.

Kdy by mělo v rámci procesu prodeje nemovitosti dojít k předání kupujícímu?
Nemovitost doporučuji předat opravdu až po dokončení celého obchodu, tedy poté, co se kupující stane vlastníkem a prodávající obdrží celou kupní cenu. Bohužel se v praxi občas setkáme i s tak nešťastnými případy, kdy se kupující nastěhují do nemovitosti před tím, než je vše dokončeno. Následně zjistí, že jim nemovitost zcela nevyhovuje (špatná dostupnost, nesednou si se sousedy, hluk z okolní silnice atd.) a následně hledají, jak se ze smlouvy vyvázat (nejčastěji se snaží najít skryté vady). Vztah prodávajícího a kupujícího je o důvěře a tyto případy bývají ojedinělé, nicméně pokud se rozhodnete předat si nemovitost dřív, je potřeba eliminovat možnosti odstoupení či alespoň s těmito riziky počítat.

Kdo hradí daň z nabytí?
Výlučně strana kupující a je povinna ji uhradit do konce třetího měsíce poté, co se stane vlastníkem. Prvním měsícem této lhůty je měsíc následující po tom, kdy k zápisu do katastru nemovitostí došlo.

Předpokládám, že to není vše, na co je potřeba myslet. Co musí být ve smlouvě a procesu prodeje ještě ošetřeno?
Jde jen o pouhý zlomek, těch věcí je opravdu mnohem víc. Čtenářům bych doporučila svěřit se do rukou odborníka a nechat se profesionálně provést touto leckdy složitou a trnitou cestou. Vztah realitního makléře je o důvěře. Máte možnost širokého výběru v rámci našeho trhu – nicméně doporučuji mířit na kvalitu, ne na kvantitu. Ve Fincentru Reality se dlouhodobě zaměřujeme na kvalitu a profesionální péči, kdy klademe na naše makléře vysoké nároky, jak už ve vztahovém managementu, tak odbornosti a neustálému vzdělávání.