Ceny nových bytů v Praze tlačí nahoru silná poptávka a nové projekty

Poptávka na trhu s novými byty v Praze se již tři čtvrtletí v řadě pohybuje nad dlouhodobým průměrem a nadále odráží návrat odkládané poptávky z předchozích let. Oproti předchozím rokům zájem o nové bydlení nepolevoval ani v průběhu letních měsíců.

Celkem se ve třetím čtvrtletí prodalo 1 850 jednotek, což je jen o 50 bytů méně než v předchozím kvartálu. Růst bytového trhu jde v ruku v ruce s trhem hypoték, kdy podle ČBA Hypomonitor letos meziročně vzrostl objem poskytnutých hypoték o více než 90 procent. Vzhledem k nízké míře inflace a zlepšení ekonomické situace se dá předpokládat další kontinuální snižování úrokových sazeb hypoték ze strany ČNB, tedy i stabilní či zesilující zájem o nové bydlení.

„Zájem o nové byty zůstal ve třetím čtvrtletí letošního roku extrémně silný, i přes tradičně klidnější období letních prázdnin. Letošní prodejní čísla se tak přibližují rekordním výsledkům z roku 2021, kdy byly developerské rezidenční projekty téměř vyprodány. Vzhledem k současné situaci na trhu očekáváme, že tento silný trend bude pokračovat i v následujících kvartálech,“ uvedl Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.

Tempo růstu cen je rychlejší, než se očekávalo

Na konci třetího letošního čtvrtletí došlo k prolomení nových historických maxim průměrných nabídkových i prodejních cen. Průměrná nabídková cena nových bytů dosáhla 160 720 Kč/m², což představuje meziroční nárůst o 6,8 procenta a mezikvartální o 2,5 procenta. Podobný trend zaznamenal i průměr prodejních cen, který vzrostl na 152 184 Kč/m², mezikvartálně o 3,6 procenta a meziročně o 3,9 procenta. Na konci letošního třetího čtvrtletí tak ceny nových bytů v Praze přesáhly pětiprocentní růst, který predikovala ČNB ve zprávě o finanční stabilitě pro celý letošní rok.

Za cenovým růstem stojí kombinace několika faktorů. Doprodávaly se levnější byty v rámci stávající nabídky, u kterých docházelo přibližně ve dvou třetinách případů ke zdražení a zároveň se projevilo i rušení bonusů a cenových zvýhodnění.

V neposlední řadě pak hodnoty ovlivnily i byty v nově zařazených projektů, které byly v průměru o více než 3 procenta dražší než ty, které již byly v nabídce. Vzhledem k velmi silné poptávce a nedostatečnému doplňování nabídky i kvůli komplikovanému povolování staveb se dá do konce roku předpokládat další nárůst cen v řádu jednotek procent.

I nadále platí, že se v průměru dají nejlevněji nové byty pořídit v Praze 9, kde ceny dosahují 145 961 korun za metr čtvereční, a zároveň je zde na výběr největší počet bytů v celé Praze.

„Po předchozích dvou letech stagnace se letos bytový trh rozjel ve velkém. A ceny bytů rostou rychleji, než se očekávalo. Současná poptávka je totiž zhruba o třetinu vyšší, než bývalo běžné před Covidem a vysoce převyšuje úroveň nabídky. A to i přes to, že na trh šlo v poslední době rekordní množství nových bytů kvůli odložené nabídce z předchozího období. Nefungující povolování a nedostatek bytů na trhu bude nadále tlačit ceny nahoru,“ okomentoval Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.

Nabídka bytů roste jen velmi slabě

V Praze bylo na konci třetího čtvrtletí letošního roku volných 5 750 nových bytů, a přestože bylo za poslední dva kvartály zařazeno do nabídky největší množství bytů za posledních šest let, vlivem silné poptávky se nabídka mezikvartálně zvýšila jen o 0,9 procenta, meziročně o 2,7 procenta.

Zlepšení situace zatím nepřispívá ani nová podoba stavebního řízení, od které si řada developerů slibovala zrychlení povolovacího procesu a následné doplnění nabídky na dlouhodobě udržitelnou úroveň. Aktuálně není ani jasné, jak vlastně bude stavební řízení vypadat.

Nedostatečné doplňování nových bytových jednotek proto není dobrým signálem pro další vývoj na trhu s novými byty a důsledkem toho může být cenový růst ještě vyšší, jelikož se odvíjí od poddimenzované nabídky. V hlavním městě se dlouhodobě povoluje a staví jen přibližně polovina toho, co by bylo potřeba pro saturaci dlouhodobé potřeby metropole.

„I přes zvyšující se poptávku se nabídka nových bytů v Praze zlepšuje jen velmi pomalu. Přestože se do trhu dostává více projektů než v předchozích letech, stále zůstáváme hluboko pod úrovní, která by uspokojila dlouhodobé potřeby města. To způsobuje další tlak na růst cen. Pro stabilizaci trhu je klíčové zjednodušit stavební procesy a urychlit povolování nových projektů. Trh tak dostane šanci reagovat na poptávku a nabídka by mohla růst udržitelným tempem,“ uzavřel Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.