Investoři předpovídají zklidnění na globálním realitním trhu

„Naše globální analýza v této zprávě poskytuje jedinečný detailní a komplexní pohled na zdraví ekonomiky a náladu na trhu, které slouží zároveň jako užitečné ukazatele pro lokální trhy na celém světě,“ řekl finanční ředitel Colliers International John B. Friedrichsen.

 „Naše zpráva naznačuje, že dny ‚rychlých koupí a prodejů’ jsou u konce a že se dlouhodobě bezpečné investice na klíčových trzích stanou novým standardem. Co se týče druhé strany spektra rizik, ukazuje se, že se pro velké objemy kapitálu budou hledat příležitosti v méně významných městech z hlediska realitního trhu a na zotavujících se trzích,“ dodal.

Pravděpodobně dojde k dalšímu stlačení výnosů. Více než polovina respondentů výzkumu zabývajícího se výhledem globálních investorů pro rok 2016 (Global Investor Outlook) uvedla, že v příštím roce budou přesouvat do realit více peněz. V kombinaci s relativně nízkou úrovní zadlužení – ve srovnání s předchozími tržními hodnotami – bude tento příliv kapitálu nadále upevňovat dlouhodobě stabilní klima pro globální výnosy z nemovitostí.

Zpráva Colliers International pro rok 2016 zjistila, že navzdory snížené chuti riskovat bude zadlužování v příštím roce hrát na trhu významnější roli, protože investoři se snaží zvýšit rentabilitu investic do nemovitostí.

Colliers, globální realitní společnost zapsaná v NASDAQ, odhaduje, že až 400 miliard amerických dolarů pocházejících z institucionálního financování by mohlo přimět globální realitní trh k diverzifikaci a zastavit současný tok hotovosti poháněný nízkou výkonností tradičních investic s pevným výnosem.

Minulý měsíc vykázal penzijní investiční fond japonské vlády obrovské ztráty a poprvé v historii oznámil posun ke komerčním nemovitostem. Objem investic se odhaduje na 65 miliard amerických dolarů. Čínské pojišťovny již skoupily řadu aktiv v hodnotě miliard dolarů a mají na utrácení více než 70 miliard amerických dolarů.

Tito investoři potřebují investovat velké množství peněz najednou, a proto požadují aktiva s vysokou hodnotou. To je také důvod, proč se velká města jako Londýn a New York stala důležitými trhy s výnosy z předních kancelářských budov pod čtyři procenta.

To, co experti nazývají ‚výrazným zklidněním‘, je jen špička ledovce znázorňující zájem globálního kapitálu o realitní trh. Tento vývoj je v důsledku obvyklého boomu a krachu souvisejícího s nemovitostním cyklem doplněn o rozsáhlé snižování zadluženosti, vyšší míru spoléhání se na vlastní kapitál a velkoobchodní přehodnocení výnosů.

Zpráva také zjistila, že tři čtvrtiny (75 %) investorů se sídlem ve Velké Británii by se zadlužily, ve srovnání s 65 % v roce 2013. Stejně tak 87 % amerických investorů by se zadlužilo, v porovnání se 63 % v roce 2013.Realitní kapitál nebyl nikdy v historii více pohyblivý.

V prvních devíti měsících roku 2015 dosáhly globální přeshraniční investice cca 250 miliard amerických dolarů a tvořily tak 40 % celkových přímých investic. To je srovnatelné s 33 % v loňském roce a 37 % na vrcholu předchozího cyklu (2007).

Region střední a východní Evropy

Objemy investic v regionu střední a východní Evropy jsou navzdory vnímání některých investorů vyšší, než tomu bylo v loňském roce (až o 9 %). Do regionu směřuje více kapitálu, což ovlivňuje křivku rizika a výnos. Pokud jde o procento celkových zahraničních investic, které budou v příštích dvanácti měsících směřovat do regionu EMEA, primárním cílem ve střední a východní Evropě budou Varšava (6 %), Praha (3 %) a Budapešť (2 %).

Optimálních výnosů bude ve střední a východní Evropě pravděpodobně dosaženo v posledním čtvrtletí roku 2015 a na počátku roku 2016. Klíčové trhy dosáhnou výnosu pod 6 % u prémiových kanceláří a pod 4 % u prémiových maloobchodní jednotek. Moderní distribuční centra také směřují k hodnotě pod 6 %, ale stále představují výhodnou koupi vzhledem k nejlepším západoevropským logistickým cenám.

V průběhu roku 2015 vedla rostoucí konkurence ve střední a východní Evropě a zbytku Evropy k nárůstu fondů s přidanou hodnotou. Tyto fondy často hledají partnera v podobě lokálních asset manažerů, kteří jim pomůžou odstranit rizika. Důraz je kladen na maloobchodní a logistická portfolia spíše než jednotlivá aktiva.

Dluh podpoří výnosy

Růst cen a následné snížení výnosů na hlavních realitních trzích znamenají, že zvýšení dluhu se stává převládajícím způsobem, jak dosáhnout vysokých výnosů stanovených investory. Zdaleka nejvíce ambiciózní jsou investoři se sídlem v USA, z nichž 40 % se snaží dosáhnout na vnitřní výnosová procenta – jež v podstatě měří návratnost hotovosti – vyšší než 16 %. Předpokládá se, že 63 % z nich využije finanční páky překračující 51 %.